半年调控450余次，市场依然疲软，房地产症结在哪

房地产市场需要重拾信心，法治、透明才可预期，才是信心之源。

秋天来了，暑气退下去了。秋天，是收获的季节，也是让人欢欣的季节。

但中国房地产市场仿佛进入了难熬的深冬，虽然急于寻路，但似乎尚未找到正路。对于业内人士而言，这是一个焦灼的季节。

据统计，刚刚过去的上半年，一、二、三线城市相继出台的房地产调控政策高达450余次，平均每天两个以上的药方，仍没能实现起沉疴、得新生的目标。国家统计局的数据显示，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%。房地产销售、投资仍处在较大压力周期内，市场疲软依然。

01

450余次调控

今年初，房地产市场已然严峻。

2022年，全国商品房销售额13.33万亿元，创6年来的新低；当年全国商品住宅均价为10185元/平方米，下滑2%。与此同时，地产大鳄纷纷暴雷，一片哀鸿。

2023年到底要不要保房地产？房地产行业的严峻形势是否会拖累中国经济？

2月15日，《求是》杂志刊发权威人士文章——《当前经济工作的几个重大问题》。文章认为：“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。”稳定房地产对稳定宏观经济至关重要。文章强调，支持住房改善等消费、“防范房地产业引发系统性风险”。

从全文看，“稳支柱”“促需求”“防风险”成为2023年房地产调控政策主题。

随即，各部委和地方政府积极响应，加速出台稳市场政策。

据《企业观察报》统计，2023年上半年，地方政府出台的与房地产直接相关的调控政策已经达到450余次。

综合来看，调控政策大致可以归纳为以下几点：

一是限购方面。各地继续放松限购区域，降低居民购房门槛，主要集中在热点二线城市和大部分三线城市，如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足 1个月社保即可在当地购房；合肥庐阳区部分乡镇购买住房不限购；郑州荥阳、深汕特别合作区等地区放开限购。放开限购的城市还包括无锡、厦门、南京、杭州、无锡、合肥、沈阳、郑州、荥阳、赣州、宁德、扬州等。

二是限贷方面。各地贷款支持力度加大，减轻购房者前期资金周转压力。不过，据不完全统计，一、二线城市中，只有青岛降低首付：首套最低调整为 20％、二套最低调整为 30％。

三是公积金方面。优化公积金政策是2023年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的重要手段。政策频次及占比保持高位，每月出台政策总和超过20次，包括北京、深圳、上海、广州等近百城都出台了优化公积金政策。

四是购房补贴方面。发放购房补贴是各城市支持住房消费的重要手段之一。包括乌鲁木齐、哈尔滨、南昌、郑州、沈阳等50 城执行了购房补贴政策。

除了以上政策举措外，部分城市也从放松二手房限售、放松限价政策、加强经纪机构管理、加大引才力度等方面刺激购房需求。

02

跌跌不休

遗憾的是，伴随雨点般调控的，仍然是一条跌跌不休的房价曲线。

国家统计局公布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中63个城市都在下跌。全国房地产开发景气指数为93.78点，创出近88个月的新低。

8月27日，《企业观察报》走访北京链家门店发现，一位卖房人苦着脸对经纪人直言：“我这可是神盘国安府，每平方米已经降了一万五元了啊——我还可以降价，麻烦帮我再问问有没人买。”

北京神盘国安府今年6月份才入市，项目距离天安门1.5公里，距离金融街1.8公里，以中央政务区和金融区为楼盘宣传背景；辅之以西单大悦城、前门大栅栏、陶然亭、宣武医院……

神盘也不“神”了。根据北京市住建委官网消息，国安府二期售卖的550套房子，只卖出去40%。

《企业观察报》通过采访获悉，短短3个月时间，业主感受到了楼市巨大的温差。今年6月，北京二手房网签1.1万多套，比3月少了一半。到了7）月份，这个数字已跌到了万套以下。

何止北京。

在郑州，取消限购、降低利率后，金水区的曼哈顿小区，房价从年初的1.6万元/平方米，降到现在的1万元/平方米。

在杭州，人们对学区房的崇拜已经“粉转路”。3月，杭州拧松人才落户进水阀，杭州“第一学区房”文鼎苑，已经从年初的10万元/平方米成交，下滑到现在的7万元/平方米。

在豪宅资源较多的上海，人们已经开始抛售豪宅。7月，翠湖二期从年初的20万元/平方米下滑到现在的14万元/平方米。链家数据显示，6月份上海二手房成交只有1.3万套，比3个月前暴跌约1.1万套。

在房产资源充沛的重庆，巴南区有总价83万的精装准现房洋房，客户只需要首付4万，放款后返现5万。公开数据显示，重庆二手房去化周期为18个月。

《企业观察报》在走访中发现，由于卖房的越来越多，为了节省推广精力，不少经纪人向经纪公司建议下架非降价房源，下架24小时锁门房源。

03

症结何在

原因是什么？

在这个问题上，经济学家的观点较为一致，楼市进入“冰封期”，需要拧松水龙头，下调存量房贷利率。

公开资料显示，2019年，中国推行贷款利率LPR报价改革，形成了存量房贷和新增房贷之间的利率负担差异：新房贷利率低，老房贷利率高。

央行披露过的一组数据显示，2023年6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上一年同期下降107个基点。这个数字体现了新旧房贷之间结结实实的利率差异，它的背后是购房者真金白银的还款数额。

降低存量房贷利率的诉求出现，催生了提前还贷行为。但今年3月，点击民生银行APP的“线上还款”，弹出一个对话框：该笔贷款不支持自助提前还款。

居民为何提前还贷？归根结底是对未来预期不乐观。

疫情过后，人们发现个体的命运终随经济大潮起伏，决策变得更加谨慎和理性，不再追求暴富神话，不再盲目跳槽离职，不再主动购买房产、汽车……

来自央行的数据显示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。但上半年个人住房贷款余额总体减少。中国人民银行货币政策司司长邹澜认为，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

下调存量房贷利率其实面临两难局面，因为这意味着银行的损失。数据显示，2023年3月，中国商业银行的净息差为1.74%，已是2010年以来的最低值。

04

深究“药方”

面对当前房地产市场困局，经济学家们纷纷开出药方。

任泽平主张继续实行宽松的货币政策，繁荣股市；管清友则认为实体经济不景气，需要降杠杆；还有人提出要进行资产重组，以结构调整获得经济增长。

目前来看，第一种思路，在具体政策操作上相对比较容易，短期内也可以刺激经济较快发展，但长期必然导致金融体系难以承受、财政状况入不敷出。第二种思路容易造成通货紧缩。第三种思路是改变房地产业务“拥兵自重”的经济模式，是顺应经济结构调整的可取之路。

那么，怎样让中国房地产“软着陆”？

全国政协十三届经济委员会副主任、中国社会科学院原院长谢伏瞻很早就提出了他的观点，最重要的是——法治化、市场化。市场化的前提也是法治化。

恒大、碧桂园、融创、远洋、阳光城等一些房企的暴雷，法治缺位是重要原因。还没拿地就开工、挖个坑就卖房，房没盖就把钱挪走了。即便到今天，股东分红过亿，高管千万年薪，暴力扩张，躺平走人，仍不需要承担任何责任。这些事情，如果在一个法治健全的市场，是不可能发生的。

如果不处置“烂尾停贷”的开发商，不完善预售款监管细则，不调整预售金制度，购房者的信心很难修复，很难踏入房地产市场。只有法治化，才能让购房者有信心，从而让房地产市场的底层逻辑发生变化。