优化房地产政策，已经在路上了！

比如，3月上海公布的第三批次新房中，6个楼盘均价超11万+/㎡，更有3个楼盘均价突破17万/㎡！

3月28日，上海新天地板块豪宅——中海顺昌玖里，512套房基本清盘，套均总价4000万。未来1-2个月，上海还将推出1500套总价3000万-5000万的豪宅。在过去10年，上海每年卖掉的2000万以上豪宅，不过1000套左右。接下来，上海2500万以上待入市的新房还有2万套。

比如，目前广州天河区有13个在售新盘均价超过8万，天河区新房套均总价，已从2022年的855万，迈上2023年的1066万；比如，深圳福田区在售的17个新盘，有8个盘均价超过10万。

种种迹象表明，未来的豪宅数量还会增加：

比如，深圳彻底退出了“90/70”政策；

比如，上海今年首批供地，最小套型面积从90平米调到了100平米，且最小套型占比也降低了。普陀区北新泾产业园区的一幅地块，对于中小套型的配比要求，已经下降到了30%；

比如，南京公布了今年市本级供地清单，23幅土地中容积率1.8及以下的地块高达14幅；

比如，北京新年土拍溢价率创下2021年来新高；

比如，热点城市都把中心区压箱底的“好货”拿出来，江苏5个单价最高的地块，其中4个是2023年以来诞生的；广州11宗楼面地价5万+的涉宅地块中，5宗是2023年以来诞生的；

比如，杭州2月27日首场土拍，7宗地块平均竞拍轮次达到31轮，有6宗地块的溢价率都超过15%。

另外，各地均取消新房限价、土地限价。再结合“90/70”退出，未来更多新盘不再有中小户型了。热点城市新盘高端化，真正到来了。此背景下，苏州、厦门、宁波等地近期又诞生新地王。

近期热点城市诞生的“楼面单价”地王

笔者所在的广州，4月份马上要出让的首批住宅用地，其中的金融城东区AT091415地块，起拍楼面价54679元/㎡，也将超过2023年12月31日海珠区琶洲西区地王，晋升新地王。

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各地大造地王，或许是为了土地财政、或许是提振市场情绪！

但更深层次的信号，可能是土地和产品层面的供给侧改革！

过去，住房保障供给没到位，“房住不炒”高高在上，商品房市场的任何发展，不管是价格涨，还是投资热，都有极强的“道德负罪感”。于是，政策面对商品房市场进行了全方位的道德捆绑：比如“90/70”，配建保障房、自持租赁房；

比如“限地价、限溢价和限房价”。

但是，地产对于地方财政、投资增长、消费拉动又有极端重要性。于是，建出来的新房项目，强排被打的满满的，犄角旮旯的地方也要塞一套房，或多一个房间；楼道、电梯间、地下车库被收得很窄，小区公园也袖珍了；容积率被拔的越来越高。表面来看，多方诉求都满足了：房价得到一定控制，刚需有小户型，改善的有大户型。但入伙后发现，谁都住得憋屈。

其实，2020年疫情后很长一段时间，改善房、豪宅卖得挺火，但大家都知道，靠的是“价格倒挂”。但是，当二手房挂牌量不断创新高，二手房价格不断下跌，甚至近两年跌幅明显大于新房，“次新房”成交量占到60%左右，并与新房成竞争关系，改善房和豪宅卖不动了。

2023年，上海12批次新盘供应，去化率从年初的80%降至年末的40%，重点片区徐汇滨江、前滩等既不触发积分，去化也一般。

2023年上海1000-1500万价格段认筹热度趋缓

再看广州，中心区（越秀、天河、荔湾、海珠、白云）2023年供应占比35%，成交占比只有25%，全市去化率降至18%。豪宅密集的区域，不管是天河东，还是海珠琶洲和新中轴线，抑或荔湾白鹅潭，豪宅间“价格战”愈演愈烈，开盘价往往低于吹风价，降价走量是共识。

总结来看，要实现卖地收入的最大化，就得打造改善型、豪宅型等高品质产品。但同时，“房住不炒”、民生属性的顶层设计又得遵守，刚需的诉求也要满足，这就需要控房价、配70%的小户型，要竞配建。同时，开发商也要赚钱，这就导致，产出的商品房并没有从人的需求出发。

特别是，对真正高收入的人来说，有钱也买不到真正的“豪宅”。

千万豪宅销售较弱的案例及主要原因

笔者曾经在某豪宅区调研，中介小哥说，当初的规划说的好好的，这里要打造一个低密度的豪宅社区，后山公园为本小区业主独享，很多业主奔着这个来的。谁知道，后来又把边上的另一块地也卖了，打造了一个5000多户的洋房大盘，共享山景资源，豪宅的价值大打折扣了。

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对于普通人群来说，尽管每一个新房项目都配建了普通商品住房，尽管都限制地价和房价，但他们依然买不起。买得起的，也是拼命踮着脚买的。入住以后，居住的基本体面感，也不足！

凝结多方诉求、多种属性的商品房项目，其实是妥协的产品，也是个“四不像”的产品。

这就是为何，前段时间香港退出“辣招”，那么多有钱人跑到香港买房。姑且不谈论资产配置的目的，单就房屋品质就胜于我们。据香港2019年发布的数据，全香港约有3.9万栋住宅（綜合樓宇），超过1万栋楼龄超过50年或以上，但品相和配套过了20年依然如入伙那时！

近期，媒体在谈香港的房子冻龄了！

破局，就需要土地和产品层面的供给侧改革。

未来，商品房项目卸下保障房、公共配建、民生保障等各种负担，打造纯正的改善型房源，打造真豪宅。于是，地价、房价限制、容积率限制、保障房配建、小户型配比等等，统统取消。这样做的目的，就是要打造一批高品质的房源，满足市场对于豪宅、改善型的需求。

也就是，让商品房卸掉不该有的道德负罪感，真正回归商品属性！

这样做，有几个目的：

一是，符合高质量发展的大方向。现在，各个行业都在讲高质量，就房地产来说，貌似距离高质量远了。

二是，打造一批好房子。所谓的“好房子”，住建部已给出了方向，“好房子、好小区、好社区、好城区”。不仅房子的品质要好，配套、服务都要好。所谓新质生产力，在房地产有大作为。

三是，释放真正的住房消费。衣食住行，“衣食行”已经升级好几轮了，唯独住，还有很大的差距。未来，基于美好生活诉求、美好人居，通过供给侧品质改造，迎合和牵引需求。

四是，留住有钱人、留住购买力。这个不用我多说了。香港为啥退出“辣招”？真正目的是“抢钱、抢人”。

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那么，刚需和保障怎么解决？

刚需和改善的潜力还很大，国家提出释放潜在需求。我曾经不止一次讲到新市民、年轻人、外来人口，工薪阶层、人才群体等，这个规模非常大，有4亿多人。其中，农民工就有2.96亿、共同居住的子女和老人近1个亿。农村还有留守儿童、留守妇女、留守老人，也有1亿多人。

加起来，刚需和改善的潜力巨大，占城市常住人口的比重超过一半，比现在的中产人群还要多。这是未来稳定行业的基本盘，也是内需的基本盘。2022年以来，我们的政策导向，一直就是满足刚性和改善型需求。为此，自上而下，自下而上，出了很多扶持和刺激政策。

结果呢？大家应该感觉得到，效果并不大。

根据笔者观察，从2023年8月底启动“认房不认贷”，到年底松绑首套、二套首付比例，再到近期降低普通住房优惠标准，大幅度调低房贷利率和税费等等，这些政策的有效期，仅仅2周-1个月，新政后短期内，销售量回升30%，2周后一切照旧，又回到政策前的低迷态势。

这说明，继续通过商品房市场解决刚需和部分改善（或者叫刚改），无济于事，必须要另起炉灶。

怎么另起炉灶呢？

今年一季度，一二线热点城市刚需发力，触发一波成交高峰。剖析成交结构，主要是低价二手房源的消化。深圳节后二手房交易连续四周突破1000套，但35%的交易为总价300万以下二手盘，超过70%为500万以下二手盘。刚刚过去的3月份，广州二手房成交了9373套，同环比均增长90%以上。但3月份新房只交易了3700多套，只有二手房的1/3多。

广州二手房交易结构中，60平米以下的占比17.4%，60-90平米占比32.98%，二者合起来占比超过50%。意味着，刚需、刚改都进入二手房市场了。也好理解，毕竟中心区新房都豪宅化，刚需们也买不起。另外，90-120平米占比29.16%，120平米以上的占比也超过了20%。

2024年3月份广州二手住房网签交易面积段构成（单位：%）

在房地产供求关系发生重大变化的情况下，未来刚需和部分改善型需求主要转向二手房市场，这是大趋势。存量时代，房子足够多了；另外，二手房总价、单价都可控，还具有通勤成本低和学位优势，受到刚需欢迎。同时，次新房大量上市，也能满足部分改善型的需求。

更重要的是，刚需、部分改善转向二手房市场，能加快房屋流通，带动消费升级。不过，就目前的收入、就业和预期来看，二手房价格还是太高。这也是为何，去年以来，每一轮政策刺激，效果只有短短的2周到1个月，小阳春为何3月以后就戛然而止，因为刚需支付能力太弱了。

因此，很多刚需还得靠价格更低的配售型保障性住房。这样，刚需的住房问题就真正解决了，也才能真正把商品房发展的道德负罪感卸下来，实现“市场的归市场、保障的归保障”。