李宇嘉：“四个取消”“两个增加”全面盘活存量房产

17日，国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，多部门联合发声，几项重点工作值得关注。

首先是“四个取消”。会议提出，充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

从9月底开始，多个城市推出活跃房地产市场的具体措施，比如天津宣布取消住房限制性措施、杭州取消新建商品房限价要求、乌鲁木齐取消新建商品住房销售价格指导、青岛放宽人才住房申请条件并取消全日制学历限制、厦门允许房票跨行政区购房等等。目前来看，市场整体出现了积极变化。

其次是“两个增加”。会议提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造；年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

这“两个增加”是明确的量化政策，能够积极引导市场预期。在消化存量房产和优化增量的导向下，城中村改造安置方式将发生重要变化。此次100万套城中村和危旧房改造，通过货币化安置的方式，被拆迁户可以拿着货币或房票到市场上选房，既有利于推进城中村和危房改造，也有利于消化存量房产。此项政策主要利好改造规模比较大的珠三角地区，后续可能会有超过100万套的改造空间。笔者预计，后续旧城改造、保障房筹集等工作会大规模地转向存量房，以全面盘活存量房产，从而引导市场预期继续向好，形成正向反馈。

在“白名单”项目方面，根据住房城乡建设部数据，目前，297个地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个、审批通过融资金额达1.43万亿元。此次宣布将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，不仅是扩大覆盖范围，还有助于打通从“白名单”到“融资落地”中的堵点，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。“保交房”也有了坚实的保障，有助于市场预期的进一步向好，支持房地产市场稳健发展。

再次是利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。财政部部长助理宋其超表示，为了促进房地产市场平稳健康发展，财政部拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。

专项债用途进一步扩围，基本解决收储土地和收购存量商品房的资本金和贷款资金来源问题，更加有利于推进存量盘活、去库存和稳定地价和房价，促进市场止跌企稳。在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。此外，关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作。

按照市场化运作，确保项目融资收益平衡，一方面需要尽力降低收回的成本和价格；另一方面要确保收回的土地，能够尽快完善规划条件和尽快出让，用作商品房或保障房，并获得合理的出让收入，以偿还专项债的本息。无论是从现在土地市场的情况，还是前期配售型保障房的情况来看，都需要地方政府金融部门和财政部门通力合作，提高政策取向一致性；同时，也应加强市场调研，助力实现以需定购、以需定收。