李明俊：城市更新中，税务筹划空间巨大

 城市更新作为这几年火热的话题，项目前期税务及后期收益问题逐渐成为关注的重点，如何规避城市更新项目的诸多盲点？如何最快了解城市更新项目税收政策与实务处理？如何用税务手段加大拆迁成本实现企业更多盈利？．．．．．．

在南京商业地产商会主题为《城市更新－－探索城市空间的有效利用》的会长会上，中国财税专家、智慧源公司董事长李明俊先生带来了“城市更新税收政策解读”的专题分享。

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专家李明俊教授以深圳为例，解读城市更新的概念和现状。深圳早在２０１０年，就推出《城市更新办法》，坚持法制化思路，政府引导，市场运作，走在全国城市更新最前沿。随后，广州、上海政府部门来深圳实地考察，政策相继出台。

深圳城市更新分类为：综合整治、功能改变、拆除重建。目前，由于深圳用于招拍挂的土地稀少越来越稀缺，通过城市更新来获取土地成为越来越多开发商拿地的重要手段，房地产企业城市更新项目竞争情况日益凸显。

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深圳城市更新土地主要来源于两类人：一是来源于９００个自然村里的大量的土地；二是中国改革开放时期，招商引资引入大量的三来一补企业，企业主们是城市更新重要的主角之一。

由于三来一补企业主的很多土地是向村委租来的，没有过户也没有购买。且当时土地概念不清晰，缴纳租金后就修建厂房，如今厂房已破旧，所以目前城市更新的走向，不仅要考虑企业主，还要考虑村股份公司的利益。政府后来出台政策，如愿意缴纳几百万或几千万的土地出纳金，就可以允许土地变现，集体土地变成商业用地，但当时很多企业出于资金考虑，并没有缴纳。

深圳城市更新合作时除了规划，最大的问题是跟被拆迁户的谈判。以前被拆迁户出地你出钱，三七开就好了，现在胃口越来越高，行情已经是四六开，甚至五五开，所以很多房企根本不赚钱，只是为了在深圳拿到项目，立个脚而已。

深圳城市更新政策关键词

深圳城市更新的产业政策历经７、８年，目前可总结为以下关键词：规划统筹、集体资产平台交易、配人才安居、以产业驱动、强区放权（深圳市政府放权给各个区）、棚户区改造、土地整备利益统筹（有效的整合土地用地）。

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此外，开发商们想在深圳拿地，可以和单一工厂主谈合作开发，只有一个工厂主，没有被拆迁户，相对简单很多。按照土地规划的条件，谈判方式可以有工改工、工改商、工改住等等，这样谈判不仅节奏快、高效，而且利润也不低。

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城市更新是指根据城市规划，进行综合整治、功能改变、拆除重建及局部完善的活动。税务规划核心和关键是合作模式以及拆迁补偿支出的规划。

城市更新里，财税方面最大的一块是拆迁补偿。拆迁补偿费主要包括：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物及青苗补偿费；④菜地开发建设基金；⑤拆迁补偿费；⑥搬迁补助费；⑦临时安置补助费；⑧安置房周转费用；⑨停工、停业补偿费；⑩退还的相应土地出让金。

一般而言，城市更新中涉及拆迁补偿时，如果被拆迁户是法人，就需要发票；如果是自然人，则不需要发票，白条就可以入账。深圳拆迁补偿住宅赔偿率通常是１：１．１，１：１．２，目前最高１：１．４。如果是厂房，赔偿一般在１：０．８。开发商往往通过无限度加大赔偿比例，达到少缴税的目的，甚至有的夸张到１：５外加额外支付现金补偿，严格来说，这是一种偷税行为。

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关于政策性拆迁与商业性拆迁：城市更新的项目是有优惠政策的，政策性搬迁与商业性搬迁的税收政策差异很大，税差往往会达好几个亿，所以，应尽量争取往政策性拆迁方面靠。

关于被拆迁人取得的拆迁补偿款，被拆迁户往往会提条件要求包税，对这个问题，李教授指出，无论是现金还是实物（房屋），在深圳，如果被拆迁户是自然人，取得拆迁补偿费符合城市更新改造政策，１００％不需要缴税，所以，即便１００％包税，影响也不大；但被拆迁户如果是法人，如果他符合城市更新改造政策，那么其增值税、土地增值税是不需要缴纳的，但是需要缴纳所得税，这里的包税其实是指所得税。

案例分析：村委以地换房，双方如何纳税？

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税务误区和小贴士

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在城市更新中，经常会有税务认知上的误区。比如，开发商给被拆迁户的“回迁房”，按照税收相关规定，补偿给拆迁户的房屋，虽然被拆迁户不用付钱给开发商，但开发商仍需视同销售，要征收增值税、土地增值税和企业所得税。很多人错误地认可这项不需要计算销售收入。

再比如，回迁房办理房产证时，很多人认为按成本价登记可以少缴增值税和保险费，但实际上，按照市场价登记备案对开发商更有利，表面上多缴纳５％增值税，但实际上可以少缴纳最少３０％的土地增值税，这也是税务规划很重要的一点，提醒大家注意。

城市更新中，加大拆迁成本是企业常用的手段，很多企业会无限度增大拆迁补偿成本，碰到高压线风险很高。因此，提醒大家要注意拆迁成本加大的度。

被拆迁户合理合法降低税务方法：

①被拆迁户拿到拆迁补偿要缴税，为降低税务成本，被拆迁补偿的收入可转入到新疆、香港、海外等地，来合理合法降低税负；

②被拆迁户由法人转为自然人，可降低税负；

③变资产买卖为股权买卖，也可以降低被拆迁户的税务成本；

税务规划是跷跷板，举例说Ａ是有厂房的工厂主，Ｂ是开发商，Ａ卖土地给Ｂ两种方法：

①旧厂房卖给Ｂ，Ａ需缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，假定成本３个亿，卖价９个亿，毛利６个亿，Ａ缴纳三税总和３．１亿；Ｂ需要缴纳契税２７００万，合计３．４亿税。

②Ａ不是卖楼给Ｂ，而是卖股权给Ｂ：站在卖方角度，买卖双方只需缴纳企业所得税１．５亿，可省１．９亿；而从买方角度，面对税务局，成本是３个亿，则未来税收成本会加大。

正如李明俊教授所言：城市更新项目中项目拓展遇到的风险可以规避，税务层面同样存在巨大的规划空间！

据悉，智慧源（深圳）管理顾问股份公司（股票代码８３７０７９）是国内一间专注于房地产行业税务规划、财务咨询、上市包装与财务顾问的专业机构，已在北京、上海、广州、深圳、合肥、南京、武汉、厦门等城市设有子公司。

李明俊教授：国内知名地产财税专家，智慧源（深圳）管理顾问股份公司董事长、中国房地产财税咨询网总裁。出版有《节流－金融危机下企业税务成本控制》、《合法节税》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《非财务人员的财务管理》等系列ＶＣＤ产品，最新书籍有《企业领导者如何“税”得香》、《纳税有窍门》。