千亿级诸暨大老板，杭州总部被拍卖 | 柳浪东苑、信义坊、红石中央花苑……杭州房产江湖风云变幻，无数英雄留下城市记忆

近日，因为无法偿还中国民生银行绍兴分行的金融借款，祥生地产集团杭州总部瑞晶国际商务中心2701室、2702室、2703室房地产（含室内固定装饰装修），被摆上了法拍席。

　　6位买家分别交了200万保证金入场争抢。在经历81轮叫价、71次延时的激烈“厮杀”后，志在必得的久盛控股集团有限公司，以3039.268万元成交价，将这批有着一线江景的办公资产收入囊中。

　　从当年的“一部祥生史，半座诸暨城”到如今走上法拍路，曾经的千亿级黑马地产“老大哥”祥生，一步一步，加快脚步淡出地产江湖。

　　商海浮沉、大浪淘沙，一家企业的兴衰，在经济大潮之中，本是一件很正常的事情。数十年来，杭州房地产江湖曾涌现英雄无数。他们经历起落更迭，有的成为“前浪”，退出历史舞台，有的至今挺立潮头，引领杭州楼市。

　　柳浪东苑、定安名都、信义坊、红石中央花苑……企业风光不再，他们却为杭州楼市留下了很多城市记忆。

　　房企“断臂”卖总部？

　　哪怕是一线城市的优质资产

　　也不一定能卖出去

　　今年4月，万达集团总部所在的北京万达广场，股权被全部转让，彻底卖掉了这栋曾象征万达商业帝国的地标性建筑。

　　3个月后，协信上海总部办公楼和星光商业部分正式拍卖，但最终因无人出价而流拍。

　　今年7月，三盛宏业将上海的总部资产成功拍卖，拍卖过程颇为坎坷，好不容易卖出去了，还打了个“骨折”……

　　和祥生地产类似，越来越多的房企为了“活下去”，开始卖总部了。

　　关于这次祥生杭州总部的拍卖动态，前员工阿仁也在密切关注。“对企业来说，这个拍卖结果其实不坏。”他说，在现金为王以及很多企业降本增效的当下，哪怕是一线城市的优质资产，也不一定能很快卖出去。

　　他认为祥生是幸运的，杭州总部3000多万的拍卖成交结果和价格，将帮前东家暂渡难关。“民生银行的执行标的额在2027万元左右，拍卖金额可以覆盖执行这笔欠款。”

　　2014年将总部搬到杭州

　　入杭四年挺进全国房企28强

　　阿仁曾在瑞晶国际商务中心27层工作两年。看着拍卖页面的图片与视频，他说，虽然现在大部分办公用品都搬走了，但依稀还能看出以前工作时的影子。

　　瑞晶国际商务中心位于炙手可热的钱江新城板块，距离杭州市民中心直线距离只有1.1公里左右。这幢大楼里的很多办公室视野绝佳：窗外是钱塘江一线江景，以及繁忙的西兴大桥，这似乎也映射着当年房企挥斥方遒的壮志雄心。

　　说到祥生集团，房地产界有“一部祥生史，半座诸暨城”的说法。

　　上世纪80年代初，祥生集团创立于浙江诸暨，历经30余年发展，成长为集地产开发、小镇开发及运营、商业开发及运营、建筑安装、物业管理、酒店管理等事业板块于一体的多元化产业集团。

　　作为当地最大的开发商，祥生的楼盘遍布诸暨，早年还通过诸暨系的长城影视在各地开发影视城，将地产项目推向全国。

　　祥生和杭州的缘分始于2014年。那一年，祥生将总部搬入杭州，在发展策略上，主攻江浙沪区域的三四线城市，充分享受了三四线城市在城市化进程中的红利，公司销售逐年快速增长，并开始进入全国前30强。

　　2018年，祥生地产的销售额达到1029.2亿元，比2017年增长了81.4%，首次迈入千亿门槛，位居全国房企第28位。

　　2019年，祥生将总部搬迁至上海虹桥，开启杭州和上海双总部运营。创始人陈国祥开始逐渐退居幕后，当时37岁的儿子陈弘倪和女儿陈雪宜走向台前，全面掌管地产业务，公司还确定了“1+1+X”战略，也就是以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，同时找机会布局一些有潜力的城市。

　　2020年登陆港交所

　　当时，杭州因为一手房走俏，刚刚迈入摇号时代。祥生也是人丁兴旺，杭州瑞晶国际商务中心总部的27层已经坐不下了，公司又租下了同一幢楼的6楼办公区，给“浙南区域”办公，而27楼则给“浙北区域”办公。

　　“董事长陈国祥的办公室也在27楼。”阿仁回忆，“陈董办公室里面有很大的客厅、休息室，还有独立卫生间与淋浴间，有时候开会太晚了，董事长会住一下。”

　　2020年，祥生地产迎来了发展史上最满意的“高光时刻”。当年11月18日，成功登陆港交所，股票代码为2599.HK，上市首日总市值约167.7亿港元。

　　2022年3月，祥生控股一笔2亿美元债未能按期支付利息，宣告违约。同年，为了缓解资金压力，祥生退掉了之前拍下的杭州下沙大学城北地块。随后，通过出售资产展开一系列自救，连老板名下的九溪玫瑰园楼王“白宫别墅”，也以8亿元挂牌出售，但最后未成交。

　　2023年4月16日，陈国祥因病救治无效去世，享年73岁。

　　时至今日，祥生集团已经没有多少员工了，资产还剩上海北外滩虹口源717。

　　根据祥生控股集团今年6月7日向港交所提交的公告，今年前5个月，祥生控股集团累计销售额19.39亿元，累计销售面积14.89万平方米。这样的销售业绩，距离巅峰期的年度破千亿相差甚远。其股票则处于停牌状态。

　　此次拍卖的祥生杭州总部瑞晶国际商务中心资产中，27层的2704和2705室也属于祥生地产，目前该两套房产已作为抵押担保，债权人为中国中信金融资产浙江分公司。

　　截至目前，祥生地产在杭州还有零星楼盘在售。位于钱塘区下沙的祥生江山云樾府已销售4年，从期房硬生生熬成了现房也还没清盘，其房源总价都在200万左右。

　　杭州地产江湖曾现英雄无数

　　留下许多城市记忆

　　地产江湖风云变幻，新旧轮换很快，纵使曾经牵动“半座诸暨城”的祥生，也难逃退隐江湖，让位于“后浪”的命运。未来，祥生能否绝地反击，继续叱咤风云？

　　在杭州的地产江湖史上，有诸多曾经辉煌的“各大门派”。

　　杭州资格最老的一批房企，非“老十八家”莫属。它们分别是广宇集团（002133）、杭房地产、宋都集团、西房、大家房产、浙江建工、浙江交投、中天集团、东南网架（002135）、浙江精工、浙江新厦、钱江建设、钱江园林、九乔集团、月星集团、成美园林、迪佛公司和滨江房产。

　　它们中，不少前身是隶属省、市、区的统建办，主要功能就是对危房进行拆除和改建的。进入上世纪80年代后，市里各级政府和房管部门成立房屋经营公司，一共18家，它们是杭州房地产市场化的最早参与者。

　　一位资深地产媒体人回忆，在1992年以前，杭州楼市基本上属于“公房时代”，“老十八家”国有房企承担了大量城市开发和建设任务，那是属于他们的时代。

　　比如：原先的“杭州市城建开发公司”，就是现在的“大家房产”；原“杭州市房屋建设开发公司”，是如今的“杭房地产”。

　　当时，除了市属房企外，每个区基本上都拥有两家国有房企：一家“房屋建设开发公司”，一家“房屋经营公司”。

　　后来，“老十八家”的部分企业逐步走上了品牌之路。

　　当年的“上城区房屋建设开发公司”，蜕变成了“广宇集团”，2007年4月，它在深圳证交所上市，成为浙江房地产企业A股IPO（首次公开募股）第一家。而它的兄弟公司“上城区房屋经营公司”，则演化为“商宇房产”，开发过西湖大道上的定安名都。

　　当年的“拱墅区房屋经营公司”后来成了“红石房产”，它在拱墅区大本营开发过红石中央花苑。它的兄弟公司“拱墅区房屋建设开发公司”，也就是后来的“广通房产”，早在2004年的那一轮宏观调控中被兼并，它开发过信义坊。

　　当年的“下城区房屋建设开发公司”成了现在的“方正房产”；“江干区房屋建设开发公司”成了现在的“宋都集团”；“西湖区房屋建设开发公司”成了现在的“西房集团”。

　　而今，这些杭州人耳熟能详的老牌房企，或主动、或被动，默默退出了深耕多年的地产江湖。但老杭州们住着这“老十八家”的品质楼盘，追忆往昔，仍会心存几分优越感和亲切感。

　　01

　　宋都房产——2023年退市

　　杭州人一定听过宋都房产这个名字。然而十年风光，一日摘牌，就在去年7月，浙系房企宋都退市。

　　2021年，宋都归属股东净利润亏损3.94亿元，同比下滑211.90%。同年7月，宋都放弃了在2021年杭州首批集中供地中，以17.83亿元总价竞得的运河新城地块，成为全国22城实行集中供地后出现的首次违约退地。这在当时引起了轩然大波，为此，宋都的5000万元保证金打了水漂。

　　截至2022年底，宋都股份资产总额376亿元，负债总额356亿元，资产负债率高达约95%。

　　到了2023年，宋都股价继续下跌，跌幅达到84.53%。直到6月13日，其在A股主板市场中的最后一个交易日，股价“一”字跌停，报收于0.41元/股的历史最低位。

　　02

　　联合房产——2022年突现8套摇号房

　　再来看开启西湖边品质楼盘序幕的联合房产。

　　在杭州，距离西湖仅三四百米的“联合·柳浪东苑”，绝对称得上是地产大亨李嘉诚口中的“地段”。

　　迄今，柳浪东苑二手房挂牌价仍然超过9万元/平方米，高峰时还创下过单价10万元/平方米的纪录。说它位居杭城豪宅楼盘TOP行列，也不夸张。

　　它的开发者联合房产一直行事低调。联合房产成立于1992年，在建筑品质上很有口碑，曾先后开发了德胜东村、秋涛南苑、柳浪东苑等旧城改造及市政府专项住宅；开发了三塘北村、三塘汶园、凤凰花苑等为西湖综合保护改造工程安置用的经济适用房项目，以及丁桥联合新苑等项目。

　　2013年，联合房产以总价3.79亿元的价格，拿下田园板块的最后一宗一线湖景地块，该地块也是坐拥田园板块山水资源的地块，就是现在的联合·畔上居。

　　正当人们以为这就是日渐式微的联合房产在杭州留下的最后足迹时，2022年4月，联合房产官方微信公众号忽然发布柳浪东苑少量住宅销售公示方案，8套建筑面积在49.17-81.76平方米的存量房按照最新规定，开启激烈摇号模式，轰动一时。此后，联合房产在杭州再无新动向。

　　03

　　嘉凯城——2016年被兼并

　　还有嘉凯城，也因整体业绩不佳，不得不退隐江湖。

　　2013年10月底，嘉凯城在滨江长河区块高价摘得一宗宅地，剔除保障房面积后楼面价高达11063元/平方米，相比较周边在售楼盘的价格来说，基本看不到利润。

　　后来即便公司调整策略、奋战到底，也没能扭转亏损的脚步。嘉凯城最终在2016年被恒大收购。遗留项目“城市之光”在收购后冠上了恒大的姓氏，改称“恒大·城市之光”。

　　04

　　郡原地产——只剩“传说”

　　脱胎于南都的本土房企郡原地产，在产品美学上独树一帜，在杭代表作有公元大厦、九树公寓和相江公寓等，都很经典。但如今的郡原，在房企拿地阵营中不见踪迹。业内人士称，郡原的小众化，在面临市场环境巨变、外来大鳄冲击时，凸显出更多的问题，好比“林妹妹”遇上风刀霜剑。

　　利润下滑、市场份额缩小，这是很多杭州本土房企面临的致命问题，“江湖上只剩传说”的，还有方正、红石、耀江等本地房企老大哥。

　　05

　　金成集团——退居幕后

　　说到杭州老牌房企，金成也是一杆大旗。

　　深耕杭州20年，金成以大城西为根据地，开发了金成花园、嘉南公寓等杭州城西最早的一批品牌楼盘。同时，它也是杭州“拓荒未来科技城”的先锋，代表作有竹海水韵、庭院深深、西溪海。

　　如今，杭州人说起金成，可能首先会想起金成英特教育。业内人士认为，除了教育，金成实质上已退居房产幕后，只参与土地策略及资本运作。

　　06

　　坤和集团——转角“财务投资人”

　　坤和同样起家于城西，曾一度代表了杭州房地产的最高开发水平。它的山水人家、亲亲家园、白荡海人家、西溪里等项目，无不是城西区域内的代表性楼盘。后来，坤和全资投资开发了两个超百万方住宅大盘，即亲亲家园、和家园，也是经典之作。

　　坤和这几年都是与大房企合作开发，即便是以坤和名义竞获的地块，也会在后续引入其他开发商伙伴，并由其他开发商操盘，坤和自己更多是“财务投资人”的角色。

　　在2024年下半年首场土拍中，坤和和绿城经过46轮竞价，以6.05亿元竞得临平区数字商贸城单元地块，溢价59.19%。据不完全统计，坤和在杭州市场的合作伙伴有万科、滨江、绿城、龙湖等众多开发商，均是行业头部房企。

　　07

　　绿城和滨江——至今扛鼎杭州楼市

　　现在在杭州地产圈，仍然活跃，且被誉为行业标杆的老牌房企，依旧是绿城和滨江。

　　关于绿城，其创始人宋卫平早期带来的行业产品革命影响深远，让产品力成为绿城的立身之本，并一举成为规模房企。那以后，杭州地产圈在产品上不断“内卷”，对品质、细节的严控，成为杭州市场特色，以至于一众杭派房企以此冲出本地，走向了全国。

　　滨江则以产品成本把控闻名。作为最早一批通过标准化设计、建造，以战略性集中采购降低成本的房企，其将管理费用、销售费用、财务费用“三费”控制在极致低水平内，保证优质地块的获利。

　　当前市场下行之下，不少房企陷入流动性危机，而绿城、滨江仍能守住阵地，保证资金安全，并维持规模拓展。

　　它们都有着“聚焦”的拿地原则。

　　绿城采取的是收敛聚焦的拿地策略，深耕核心城市，聚焦投资机会性城市，降低拿地投资风险；同时提升权益比，巩固利润率。

　　“2023年绿城参加土拍次数近200次，主要是在杭州、上海、北京、西安等一二线城市，新增项目38个，新增货值是1425亿元。”绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰在今年4月发布财报时表示。

　　滨江同样高度聚焦杭州大本营。由于深耕杭州、谨慎扩张，其在杭州的权益、全口径销售额常年位列房企首位，被称为“杭州一哥”。

　　2023年，滨江集团（002244）继续保持在杭州市场的领先地位，分别以网签金额1156.48亿元和606.82亿元，蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。同时，滨江集团自2018年起已连续6年位居杭州销售榜首位。

　　滨江集团董事长戚金兴曾说过拿地的思路：城市中心有得拿，就不到外围拿；杭州有的，尽量少到浙江拿；浙江有的，尽量少到长三角；长三角有的，就尽量不到全国拿。